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內容簡介
本書共分6章。第1章是緒論。首先介紹了研究背景及研究意義。以及對風險管理的三個發展階段進行了詳細的分析，並對信託行業風險管理的相關研究成果進行了重點整理。第2章對中國房地產信託特徵、分類及發展情況進行了分析。首先介紹了房地產市場、房地產產品及房地產項目的特徵。再者從信託產品投資者數量和融資性質是債權還是股權兩個維度對房地產信託進行了分類；最後總結了房地產信託在中國的發展情況，分析了房地產信託在信託行業中的地位，以及在發展過程中存在的問題。第3章對融資類房地產信託項目選擇的決策問題進行研究；對影響信託公司選擇融資類房地產信託項目的因素、項目所在城市、區位、周邊配套、項目產品類型、土地成本五個方面進行了分析。考慮開發商綜合實力的情況，從項目以外的擔保資產和開發商的開發管理能力兩個方面也進行了分析；在前述分析的基礎上，建構了綜合評分指標體系。將綜合評分與事先確定的評價決策基準值進行比較，來判斷是否為該項目提供融資。第4章對融資類房地產信託項目收益與風險如何合理匹配進行研究。分析了融資類房地產信託項目的風險，包括系統性風險與非系統性風險、主觀風險與客觀風險。另外透過兩種方式解決了房地產信託項目風險度測量問題。同時採用成本加成法來確定信託公司的無風險利率，採用集體決策法確定風險利率，使得信託公司可以順利使用資本資產定價模型來實現融資性房地產信託項目的收益風險匹配。第5章對股權投資類房地產信託項目的選擇及利益分配進行了研究。為改變傳統的單純向房地產信託項目提供融資的模式，信託公司可對項目進行真正的股權投資。股權投資類房地產信託項目有兩種來源，對信託公司與開發商之間的利益分配問題則分兩大類四種情況進行深入研究。第六章對房地產信託項目如何加強主動管理進行了研究融資類房地產信託項目提出四項主要措施，股權投資類房地產信託項目，則提出五項的主動管理措施。
目錄
1.1 研究背景/ 1
1.2 研究意義/ 3
1.2.1 為信託公司風險管控提供指導/ 3
1.2.2 為信託公司房地產信託業務轉型升級提供指導/ 4
1.3 研究內容/ 6
1.4 國內外研究綜述/ 8
1.4.1 風險管理研究綜述/ 8
1.4.2 收益分配研究綜述/ 13
1.5 創新點/ 17
2 中國房地產信託特徵、分類及發展情況分析/ 19
2.1 房地產的特徵/ 19
2.1.1 房地產市場的特徵/ 19
2.1.2 房地產產品及房地產項目的特徵/ 23
2.2 房地產信託的內涵、類型及特徵/ 26
2.2.1 房地產信託內涵及類型/ 26
2.2.2 房地產信託的相關方/ 28
2.2.3 房地產信託的特徵/ 32
2.3 房地產信託的發展情況/ 33
2.3.1 房地產信託在信託業務中的地位/ 33
2.3.2 房地產信託發展過程中存在的問題/ 36
2.3.3 房地產信託的發展趨勢及方向/ 38
3 融資類房地產信託項目選擇決策研究/ 42
3.1 項目選擇決策的現有研究成果總結/ 42
3.2 影響信託公司融資類房地產信託項目選擇決策的因素分析/ 44
3.2.1 單純針對房地產項目本身的影響因素分析/ 44
3.2.2 考慮開發商綜合實力的影響因素分析/ 46
3.3 融資類房地產信託項目評價指標體系構建/ 48
3.3.1 各級評價指標的選取/ 48
3.3.2 相關指標打分及權重的確定/ 50
3.4 待評價項目綜合評分及選擇決策/ 54
3.4.1 信託公司對項目決策基準值的確定/ 54
3.4.2 對評價項目實施綜合評分及選擇決策/ 56
3.5 應用案例分析/ 58
3.5.1 相關數據的確定/ 58
3.5.2 相關指標的計算及決策情況/ 59
3.5.3 案例分析/ 59
4 融資類房地產信託項目收益與風險匹配研究/ 61
4.1 融資類房地產信託項目風險分析/ 62
4.1.1 系統性風險與非系統性風險/ 63
4.1.2 主觀風險與客觀風險/ 66
4.2 引入資本資產定價模型用於項目的收益、風險匹配/ 67
4.2.1 收益、風險匹配研究文獻述評/ 67
4.2.2 房地產信託項目收益、風險匹配分析及資本資產定價模型引入/ 69
4.3 融資類房地產信託項目風險度的評價/ 70
4.3.1 改進的TOPSIS法/ 71
4.3.2 三級評價指標法/ 74
4.4 無風險利率和風險利率的確定/ 75
4.4.1 無風險利率的確定/ 75
4.4.2 風險利率的確定/ 76
4.5 應用案例分析/ 77
4.5.1 相關數據的確定/ 77
4.5.2 改進的TOPSIS法和三級評價指標法評價項目風險度的對比分析/ 78
4.5.3 項目收益與風險匹配分析/ 79
4.6 總結及建議/ 80
5 股權投資類房地產信託項目選擇及利益分配研究/ 82
5.1 股權投資類房地產信託項目來源及選擇/ 83
5.1.1 股權投資類房地產信託項目來源分析/ 83
5.1.2 股權投資類房地產信託項目選擇概述/ 85
5.2 利益分配的理論基礎/ 86
5.2.1 Shaple值法/ 86
5.2.2 最大最小費用法/ 88
5.2.3 群體重心模型/ 88
5.2.4 Nash談判模型/ 89
5.3 信託持有全部股權的房地產信託項目利益分配研究/ 90
5.3.1 基本定義和假設/ 91
5.3.2 比例支付管理費模式下的利益分配分析/ 93
5.3.3 房地產開發商參與超額利潤分配的利益分配分析/ 95
5.3.4 算例檢驗及分析/ 100
5.4 信託持有部分股權的房地產信託項目利益分配研究/ 102
5.4.1 基本定義和假設/ 102
5.4.2 按股權比例分配項目利潤的利益分配分析/ 103
5.4.3 超額利潤分級分成的利益分配分析/ 105
5.4.4 算例檢驗及分析/ 108
5.5 本章小結/ 110
6 房地產信託項目主動管理研究/ 113
6.1 信託主動管理概述/ 113
6.2 融資類房地產信託項目主動管理研究/ 116
6.2.1 做好項目的盡職調查/ 116
6.2.2 監控好項目資金流向/ 119
6.2.3 掌控項目運行情況，提出優化意見/ 121
6.2.4 及時、準確披露項目信息/ 123
6.3 股權投資類房地產信託項目主動管理研究/ 124
6.3.1 制定好項目公司章程，按現代企業制度運作/ 125
6.3.2 管理好項目公司的證照、印鑒/ 127
6.3.3 加強預算管理，嚴控成本/ 128
6.3.4 設計好利益分配機制，調動開發商積極性/ 130
6.3.5 增加股東對賭條款，犧牲部分利益以規避風險/ 131
參考文獻/ 134
序
2005—2018年，中國的房地產行業和信託行業均迎來了規模的快速增長，信託為房地產行業的發展提供了必要的資金支持。反過來，中國房地產市場的蓬勃發展又為信託行業的發展提供了載體；房地產信託業務在信託公司的總業務量中佔有較大比例，並成為信託公司利潤的重要來源。
房地產信託作為信託公司業務的重要組成部分，是信託公司極為重視的一項業務。收益往往是與風險相伴隨的，有收益就有風險；且房地產行業還經常處於國家調控之下，不確定性較其他行業更大。信託公司作為非銀行金融機構，其本身就是經營風險的。因此，對於房地產信託項目，信託公司要做好風險管控，將其自身收益最大化，將其自身風險最小化。從風險管理的角度出發，做好風險的源頭管理是最有效的。就房地產信託項目而言，把好決策關，選擇好房地產信託項目，將不合格的房地產項目排除在外，從源頭上控制風險，是信託公司開展房地產信託業務的第一要務。
在2018年之前，中國信託業規模增長迅速。但是，在高速增長的同時，也存在業務結構不合理，事務管理類信託和債權融資類信託占比過大，股權投資類信託占比較小。因此，信託公司也存在調整業務結構，實現轉型升級的需求。對於房地產信託項目，信託公司可以改變以前的單純債權融資模式，實施真正的股權投資，在獲取融資收益的同時獲取房地產項目的開發收益。在真正股權投資的情況下，信託公司需要設計好與房地產開發商的利益分配機制，激勵開發商努力工作，積極為項目利潤最大化貢獻其智慧。在此過程中，信託公司還需要加強主動管理，以達到過程風險管理和提升項目收益的目的。
本書在信託業積極謀求轉型發展的階段出版，對於信託公司房地產信託業務的創新發展具有較強的指導意義，凝聚了相關人員的集體智慧。
詳細資料
- ISBN：9789576803659
- 叢書系列：
- 規格：平裝 / 154頁 / 17 x 23 x 1 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
- 出版地：台灣
- 本書分類：> >
序 三國時期的魏武帝曹操，經過《三國演義》的演繹，曹操在戲曲中變成了白臉的奸臣，羅貫中更在《三國演義》中記載了曹操的千古名句——寧教我負天下人，休教天下人負我。但事實果真如此麼？ ... 青梅煮酒話曹操 有讀者跟我說講講曹操的時候，我心裡其實還是挺犯難的。 一來，相對而言我對曹操並沒有那麼大的好感和興趣。 二來，我不是專業做歷史研究，講一些大家不太熟悉的歷史人物還好「糊弄糊弄」，而關於曹操這個人物的研究作品可謂汗牛充棟，寫曹操我確實有一種「班門弄斧」的感覺。 三來，曹老闆的粉絲和黑子也是各執一詞，形如水火，有人說他是三國時期一流的軍事家、政治家、文學家，也有人說他是一代奸雄，陰險狡詐。一個評價不好，兩邊都要得罪。 但是有讀者提及了曹操在現如今社會的「大白臉」歷史形象，我想還是可以給曹老闆正一下名。 ... 提起曹老闆的陰險狡詐，更多被提及的就是那句「寧教我負天下人，休教天下人負我。」 這句話的出處是《三國演義》： 操與宮坐久，忽聞莊後有磨刀之聲。 操曰："呂伯奢非吾至親，此去可疑，當竊聽之。" 二人潛步入草堂後，但聞人語曰："縛而殺之，何如？" 操曰："是矣！今若不先下手，必遭擒獲。" 遂與宮拔劍直入，不問男女，皆殺之，一連殺死八口。搜至廚下，卻見縛一豬欲殺。 宮曰："孟德心多，誤殺好人矣！" 急出莊上馬而行。行不到二里，只見伯奢驢鞍前鞽懸酒二瓶，手攜果菜而來，叫曰："賢侄與使君何故便去？" 操曰："被罪之人，不敢久住。" 伯奢曰："吾已分付家人宰一豬相款，賢侄、使君何憎一宿？速請轉騎。" 操不顧，策馬便行。行不數步，忽拔劍復回，叫伯奢曰："此來者何人？" 伯奢回頭看時，操揮劍砍伯奢於驢下。 宮大驚曰："適才誤耳，今何為也？" 操曰："伯奢到家，見殺死多人，安肯干休？若率眾來追，必遭其禍矣。" 宮曰："知而故殺，大不義也！" 操曰："寧教我負天下人，休教天下人負我。" ... 其實這段文字應該是羅貫中先生為了營造曹操「奸雄」這一人物形象而進行的藝術加工，經不起推敲。【試想一下，縱然是曹操投呂伯奢家，老人家如要接待，也沒有必要親自去打酒買菜，隨便安排一個下人去就可以了嘛，更何況，曹操聽得見磨刀聲卻聽不到豬叫聲，也是可疑，故而這段描述算不得數。】 而我們遍翻《三國志》，也沒有看到關於呂伯奢的記載。 【《三國志·武帝紀》記載：「太祖乃變易姓名，間行東歸。出關，過中牟，為亭長所疑，執詣縣，邑中或竊識之，為請得解。」陳壽惜字如金，但在曹操逃亡期間的記錄並沒有提到呂伯奢。】 那關於呂伯奢的記載是從何而來呢？ 南朝宋文帝以陳壽《三國志》記錄太過簡略，命裴松之為其作注。 《三國志注》中，裴松之援引諸多史料以供後世參考，我們在這些史料中得以見到了呂伯奢。 《魏書》記載：（曹操）從數騎過故人成皋呂伯奢，伯奢不在，其子與賓客共劫太祖，取馬及物，太祖手刃擊殺數人。 【私以為這段文字有粉飾之意，且不說曹操逃亡途中還「從數騎」，但就是呂伯奢之子與賓客打劫曹操這一事件就不大可信，曹操逃亡，按理說不該帶許多錢財，呂老之子更不會腦子抽抽去搶劫幾匹馬。與其說搶劫，還不如說是報官，然後被曹操發現了呢。不過《魏書》成書於曹魏時期，為尊者諱，有些粉飾並不為過。】 ... 《魏晉世語》記載：太祖過伯奢。伯奢出行，五子皆在，備賓主禮。太祖自以背卓命，疑其圖己，手劍夜殺八人而去。 【此處記載中，曹操的形象就不是那麼偉岸了，曹操疑心病重，懷疑呂伯奢之子要殺自己，於是就把人家八口人殺了。 這段記載也頗有些不實，既然人家都禮遇了，為何還懷疑呢？如果真要懷疑，那又為何要去呢？ 那我們能給出的解釋只有一種，很可能曹操相信的人只有呂伯奢一個，而呂伯奢外出了，所以作為逃亡者的曹老闆就開始疑惑，然後腦補一出大戲，懷疑人家「圖己」，就殺了八個人逃走，這大概是一個人在精神極度緊張之下做出的判斷吧。】 孫盛在《雜記》中也有記載：太祖聞其食器聲，以為圖己，遂夜殺之。既而悽愴曰「寧我負人，毋人負我！」遂行。 【孫盛的《雜記》則是首次記載了「寧我負人，毋人負我」這句話，我們常以此言作為曹操奸雄的依據，實則不然，我初讀之時也以曹操奸詐，再讀時方才覺得，這句話大概是曹老闆後悔莫及了，想認錯但是卻又無法挽回錯誤，因此才更顯悽愴。】 ... 《雜記》之載大概是《三國演義》的依據之一，但是在演義中曹老闆的人物形象就是奸雄，所以羅貫中對其進行藝術化的加工，雖算不得巧妙，倒也有情可原，但是演義中的故事確實是藝術加工成品，當不得真。 我們能推測的事情經過大概是這樣，曹操在逃亡期間，路過呂伯奢家，但是呂伯奢不在，而曹老闆的心態是有些崩了的，聽聞食器聲音，以為人家要整自己，然後曹老闆完成「反殺」。 【當然了，孤證不立，僅憑孫盛一家之言，「寧我負人，毋人負我」是不是曹老闆自己說的也不可斷言，而且記載中也沒有提及呂伯奢是否在家，所以曹操有沒有殺呂伯奢本人倒是沒有證據。】 所以這段歷史尚待更加有力的證據進行證明，但是就目前的史料而言，我們可以肯定的是，曹老闆沒有說過「寧教我負天下人，休教天下人負我」的話語。 羅貫中先生在演義中的虛構，對於突出曹操的奸雄形象，是神來之筆，成功佳作。但是對於史實而言，倒屬實是冤枉曹公了。 ... 我個人對於陳壽在《三國志·武帝紀》中對曹操的評價還是非常認可的。 附錄如下：漢末，天下大亂，雄豪並起，而袁紹虎視四州，強盛莫敵。太祖運籌演謀，鞭撻宇內，攬申、商之法術，該韓、白之奇策，官方授材， 各因其器，矯情任算，不念舊惡，終能總御皇機，克成洪業者，惟其明略最優也。抑可謂非常之人，超世之傑矣。
文章來源取自於：
每日頭條 https://kknews.cc/history/kkebjkr.html
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